6 de ago de 2013

Refinanciamento de imóvel avança e atrai novos bancos

As experiências recentes da Caixa Econômica Federal e do Bradesco na modalidade de crédito conhecido como "home equity", que consiste em refinanciar a casa própria, mostram que o produto, embora ainda longe de alcançar a expressividade do crédito consignado, aquele com desconto das parcelas no contracheque, já está se firmando no portfólio de grandes instituições financeiras.



Tanto assim que é crescente o número de bancos que buscam uma atuação mais forte no "home equity", nome da modalidade em inglês, em que o cliente toma um empréstimo bancário dando seu imóvel como garantia. O Santander, por exemplo, fez estudos sobre o tema no ano passado, e agora reposicionou o produto dentro do banco. O Banco do Brasil, que entrou no filão imobiliário no ano passado, também mira expansão da modalidade. Por fim, a Credipronto, joint venture entre Itaú Unibanco e a imobiliária Lopes, vai relançá-lo neste ano.

Os grandes bancos juntam-se aos de médio porte, que veem no refinanciamento imobiliário uma forma de entrar no bom momento do crédito de imóveis, mesmo sem acesso às fontes tradicionais de recurso para esse tipo de empréstimos. Além do Pan (atual PanAmericano) e do Intermedium, já tradicionais na modalidade, engrossam a lista de médios no "home equity", o BMG e o Paraná Banco.

No caso da Caixa, o "home equity" representava, em janeiro de 2013, 8% da carteira de crédito comercial à pessoa física do banco (exclui habitação). Em março, a carteira de crédito comercial pessoa física do banco era de R$ 62,29 bilhões. Em janeiro de 2012, a modalidade era 5,5% da mesma carteira e, em 2011, apenas 1,2%.

A Caixa também informa outros dados que sustentam a tendência consolidação da modalidade em seu balanço. Em 2012, o banco contratou algo próximo de R$ 3,4 bilhões, o que representou um incremento de 120% no estoque da operação ante 2011. A projeção da Caixa é que o saldo da modalidade cresça pelo menos 60% em 2013, e o banco promete que, em breve, vai voltar a investir na propaganda do produto. Até abril, o banco já havia contratado R$ 1,11 bilhão na modalidade neste ano.

No Bradesco, a modalidade está hoje entre 8% e 9% da carteira de crédito imobiliário do banco, que somava R$ 10,64 bilhões na pessoa física no primeiro trimestre. O estoque de operações de "home equity" avançou cerca de 20% em doze meses encerrados em dezembro de 2012, acima da taxa de expansão do crédito para pessoa física como um todo, mas abaixo do desempenho do crédito imobiliário, afirma José Ramos Rocha Neto, diretor de empréstimos e financiamentos do banco. "É uma linha que tem perspectiva positiva, mas que não vai acompanhar o imobiliário ou o consignado", diz.

Na comparação com o consignado, que tem desconto em folha de pagamento, por exemplo, a vantagem do crédito hipotecário é limitada, avalia. Os prazos do hipotecário vão até 10 anos. No consignado, a média é de 72 meses, podendo ir até 96 meses (oito anos). Já em termos de taxa, embora a garantia forte do crédito hipotecário reduza drasticamente os juros cobrados, custos cartorários podem desequilibrar a comparação a favor do consignado.

Operações como as da Caixa e do Bradesco ainda não são a regra no mercado de refinanciamento brasileiro. No país, o "home equity" mal chega a 1% do saldo da carteira de crédito imobiliário da pessoa física (R$ 273,93 bilhões em março), segundo estimativas do mercado. Só para fins de comparação, a modalidade chegou a representar pouco mais da metade do estoque total de crédito nos Estados Unidos, antes de a bolha imobiliária explodir, em 2008.
O Santander é uma das instituições que tem trabalhado para encontrar uma forma de emplacar as hipotecas no Brasil. O banco conduziu, no ano passado, uma série de testes e pesquisas entre clientes para entender o perfil do tomador. A conclusão foi que não é só falta de conhecimento da modalidade que trava seu avanço no Brasil.

"É um produto de nicho, para quem tem perfil empreendedor ou busca uma reorganização financeira. Quem conhece, mas não tem o perfil, não coloca de jeito nenhum em risco a casa própria", afirma José Roberto Machado, responsável pela área de crédito imobiliário na instituição. "O produto carece de uma divulgação maior, vai começar a crescer com mais velocidade, mas não é para todo mundo." O banco não abriu dados da evolução de sua carteira de "home equity".

O HSBC, por outro lado, defende que pode, sim, haver uma massificação do produto. No banco, o estoque de crédito hipotecário soma R$ 30 milhões, ante uma carteira de R$ 4 bilhões de financiamento imobiliário. "No médio prazo, a modalidade pode ganhar mais representatividade. É uma das únicas formas restantes de usar o crédito como alavanca do consumo, ao permitir um alongamento de prazos", diz Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do banco.

A Credipronto, joint venture entre Itaú e a imobiliária Lopes, fez um piloto com o "home equity" há cerca de dois anos, mas a iniciativa não vingou. "Vamos relançá-lo até o fim de 2013. Fizemos uma revisão de prazos e taxas do produto. A ideia é vendê-lo para quem tiver necessidade de fluxo de caixa", afirma Bruno Gama, diretor geral da empresa.

"Dentro de até três anos, a modalidade já estará em uma trajetória consolidada de desenvolvimento, embora o estoque ainda seja pequeno", afirma Hamilton Rodrigues da Silva, gerente geral de crédito imobiliário do Banco do Brasil. "Há uma onda de tomadores de crédito imobiliário que vai quitar os imóveis e passar a ser elegível ao refinanciamento". O BB lançou a modalidade no ano passado, quando começou a reforçar o crédito imobiliário como um todo. Na instituição, os prazos vão de três a 180 meses, com taxas variando entre 1,2% e 1,75%.

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